Применимость ЖК РФ к коттеджным поселкам

В законодательстве РФ отсутствуют нормы, регулирующие порядок создания и деятельность коттеджных поселков. Вопросы, связанные с содержанием общего имущества поселка и коммунальными платежами, на практике разрешаются на основании жилищного законодательства. Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения, т.е. аналогия закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Представляется что коттедж - это индивидуальное строение, снабженное коммуникациями с возможностью круглогодичного проживания, расположенном на земельном участке. При этом для строительства всего поселка выделяется единый участок земли.
Таким образом, коттеджным поселком можно считать совокупность индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой.

Суды, рассматривая споры об управлении, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме. В жилищном законодательстве детально регулируется вопрос управления многоквартирным домом. Суды распространяют нормы жилищного законодательства и на модель коттеджного поселка.
Применяя жилищное законодательство на правоотношения связанные с выбором способа управления коттеджным поселком и правовым статусом общего имущества, можно говорить о том, что собственники домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут заключить договор с управляющей компанией, создать ТСЖ или ЖК (жилищный кооператив), либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных услуг.
В соответствии с п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Собственник коттеджа-член ТСЖ обязан вносить платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества поселка, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке и в размере, которые установлены органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).
Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники коттеджей, не являющиеся членами ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, однако отсутствие такого договора не освобождает собственника от обязанности оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества.